Muito além da titulação, a Reurb organiza o território, mitiga riscos jurídicos e funciona como o gatilho necessário para destravar o planejamento e o crédito nas cidades brasileiras.
O Mito da Burocracia vs. A Realidade do Desenvolvimento
Em grande parte dos municípios brasileiros, a informalidade fundiária ainda é vista sob a ótica limitada do “problema cartorial”. No entanto, para quem opera a gestão das cidades, a regularização é, na verdade, uma infraestrutura invisível. Sem ela, o solo é juridicamente instável, o que impede o ciclo virtuoso de obras, serviços e habitação de avançar no ritmo que a demanda urbana exige. A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) não é apenas a entrega de um título de propriedade; é um complexo procedimento multidisciplinar que integra medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais. Quando bem executada, ela transforma áreas cinzentas em territórios “legíveis”, criando a previsibilidade necessária para que o capital — público e privado — possa ser aplicado com segurança.
Planejamento como Ativo Estratégico
A grande virada de chave ocorre quando a regularização fundiária deixa de ser tratada como uma medida paliativa e passa a integrar o planejamento estratégico municipal. A partir de um diagnóstico técnico preciso, torna-se possível avaliar previamente a viabilidade ambiental, os riscos geológicos e as demandas por infraestrutura essencial — como saneamento, energia e mobilidade — antes mesmo da primeira intervenção física no território. As duas principais modalidades da Regularização Fundiária Urbana refletem essa lógica de gestão planejada:
- Reurb-S (Social): voltada a núcleos urbanos ocupados predominantemente por população de baixa renda, nos quais o Poder Público assume o custeio do projeto e das obras de infraestrutura necessárias e;
- Reurb-E (Específica): aplicada aos casos em que os beneficiários não se enquadram no perfil social, cabendo a estes o custeio da regularização.
Essa distinção evidencia que a regularização fundiária deve ser conduzida como um programa permanente, com governança clara, critérios objetivos e integração intersetorial — e não como uma ação pontual ou um evento administrativo isolado.
Da Estabilidade Jurídica ao Crescimento Econômico
A relação entre clareza jurídica e velocidade do investimento é direta e mensurável. Áreas devidamente regularizadas passam a atrair investimentos residenciais com um aumento documentado de até 42%. Esse efeito ocorre porque a formalização do solo amplia o acesso ao crédito bancário, estimula as famílias a investirem na melhoria de suas moradias, o que consequentemente melhora a qualidade de vida, saúde, saneamento e afins, e reduz de forma significativa os entraves judiciais que frequentemente paralisam obras e projetos de infraestrutura pública.
Quando a Engenharia especializada define o Sucesso da Regularização
Embora o resultado final da Reurb se consolide na esfera jurídica, seu verdadeiro motor é a engenharia especializada. Levantamentos topográficos de alta confiabilidade, delimitações georreferenciadas e plantas de sobreposição exigem rigor técnico absoluto, padronização metodológica e rastreabilidade integral dos dados ao longo de todo o processo. Como reconhece o próprio setor, uma base técnica frágil não apenas compromete prazos: ela desencadeia um efeito dominó de retrabalhos, correções sucessivas e questionamentos futuros, perpetuando justamente a insegurança que a regularização fundiária se propõe a eliminar. Para aprofundar esse desafio prático, convidamos a engenheira Luciane Tenório a comentar a importância da governança técnica em larga escala. Com 29 anos de atuação no setor e formação por instituições como a Universidade Presbiteriana Mackenzie, a FAAP, USP e a FGV, Luciane consolidou-se como uma das principais referências na coordenação de carteiras complexas de regularização fundiária, envolvendo simultaneamente centenas de municípios. Sua experiência à frente de programas estratégicos como o Cidade Legal, recentemente reconhecido pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) por excelência em práticas de regularização fundiária, evidencia que iniciativas de escala estadual exigem uma visão integrada de ponta a ponta. Para a especialista, o êxito dessas operações reside na capacidade de transformar dados técnicos em ativos estratégicos de gestão pública. “Quando a regularização é tratada como uma política pública séria de governança territorial, ela muda o batimento cardíaco da cidade. A partir desse momento, o investimento deixa de ser uma aposta de risco e passa a ser planejamento racional”, destaca Luciane.
O Futuro das Cidades Passa pela Regularidade
O caminho para cidades mais inteligentes e resilientes não se constrói apenas com concreto, mas com a organização estratégica e planejada do território. A regularização fundiária, longe de ser um fim em si mesma, é o instrumento pelo qual o Brasil pode finalmente romper o ciclo da informalidade e do desperdício de recursos públicos. Para especialistas como Luciane Tenório, essa transformação exige uma visão que articule rigor técnico e compromisso social de forma indissociável. Ao consolidar a segurança jurídica em larga escala, o trabalho de gestão e engenharia urbana não entrega apenas escrituras: ele restaura a dignidade de dezenas de milhares de famílias e abre caminho para um novo ciclo de investimentos e desenvolvimento regional. É nessa convergência que a Reurb deixa de ser vista como burocracia e se estabelece, nas mãos de gestores e profissionais qualificados, como o alicerce da modernização urbana brasileira.
