Advogado alerta para deveres e direitos do locatário e proprietário, e lembra que condomínios residenciais podem proibir a prática comercial
A locação de casas por temporada se firmou como uma alternativa mais econômica, especialmente para quem viaja em grupo, em comparação aos preços praticados pela hotelaria em feriados prolongados como o Carnaval. Apesar da comodidade e das facilidades que plataformas de aluguel oferecem, é necessário ficar atento para evitar surpresas desagradáveis e até mesmo golpes, como alerta o professor de Direito da Estácio BH, Bruno Henrique Andrade Alvarenga.
“Antes de tudo, o interessado deve buscar por imóveis em empresas, sites ou diretamente com corretores especializados, com registro no CRECI. Averigue a idoneidade de quem está alugando ou intermediando a locação. As redes sociais e os sites de avaliações desempenham uma função valiosa para verificar se há elogios, críticas e demais considerações sobre o imóvel. Vale também buscar referência e indicações com conhecidos que já se hospedaram na propriedade. Outra dica é sempre solicitar fotografias do bem, verificar em aplicativos de localização se ele atende às necessidades e pretensões do locatário. Desconfie de anúncios que não possuam fotos ou qualquer informação na internet sobre a residência”, recomenda.
Outro ponto de atenção, explica o professor, é exigir documentos que comprovem a propriedade do locador ou, quando feito por terceiros como administradoras ou corretores, que evidenciem a autorização do proprietário para a locação, e que o contrato celebrado seja feito de forma escrita.
Não existe na legislação brasileira uma norma que verse especificamente sobre a locação de imóveis por curtos períodos, feita por meio de aplicativos eletrônicos ou plataformas online. Muitas vezes utiliza-se para essa modalidade de locação as disposições da lei de locações (Lei 8.245/91) que permite o aluguel por temporada pelo prazo máximo de 90 dias.
“Diante da ausência de uma norma específica destinada às plataformas digitais, essa disposição legal acaba sendo utilizada de forma análoga para as locações feitas por meio desses dispositivos. No entanto, em algumas plataformas é possível realizar reservas por tempo superior a 90 dias, o que contraria a disposição legal acerca do que seria o contrato de locação por temporada”, analisa.
O advogado ressalta quanto à possibilidade de sublocação por temporada de imóvel alugado. “É comum encontrar em contratos de locação residencial uma cláusula que veda a sublocação, mas se o proprietário permitir que o inquilino subloque o imóvel, ele poderá fazê-lo. O art. 21, da Lei 8.245/91 deixa claro que o valor da sublocação não poderá ultrapassar o do aluguel principal”, orienta.
Assim como nos contratos usuais de locação de imóveis, no formato por temporada ambas as partes têm deveres a serem cumpridos. “O locador tem que entregar ao locatário o imóvel em bom estado, e no caso de o bem ser mobiliado, cabe ao proprietário fornecer ao locatário uma lista completa de todos os itens e utensílios que guarnecem a moradia, bem como suas condições, apontando alguma avaria ou defeito. O imóvel deve ser vistoriado por ambos no início do período da locação”, informa Bruno Henrique Alvarenga.
O locatário deve pagar o valor ajustado pelo contrato de temporada, acrescido de demais valores acessórios, desde que previamente estipulado contratualmente entre os envolvidos. “Cabe ainda cuidar do imóvel garantindo que se cumpra a função para a qual foi alugado. O locatário deve agir de forma a impedir a deterioração do bem, prezando pela segurança e integridade do imóvel. Caso o imóvel esteja localizado em condomínio residencial, o locatário temporário deverá respeitar todas as normas do regulamento interno. Finalizado o prazo do aluguel contratado, o locatário deverá entregar o bem no mesmo estado em que recebeu, ou indenizar o locador por eventual prejuízo, como avarias na casa ou nos equipamentos e utensílios”, descreve.
De acordo com o especialista, em algumas exceções, desde que haja um consenso, o fim do contrato pode ser antecipado. “Para isso é necessário que ambas as partes estejam de acordo, cabendo estipular eventuais compensações de valores pelo período não usufruído. O proprietário pode ainda exigir a devolução do imóvel antes do prazo determinado quando o locatário não pagar o valor previamente estipulado; cometer alguma infração legal, contratual, praticar atos ilícitos; descumprir e desrespeitar regras de convivência dentro de condomínios ou mesmo entre vizinhos; desrespeitar a finalidade para a qual o bem foi alugado. Um exemplo seria a utilização para fins comerciais de imóvel alugado para fins residenciais”, enumera o professor.
Condomínios residenciais podem proibir aluguel de curta duração
Os condomínios residenciais podem estabelecer na convenção a permissão ou não para alugueis por temporada, inferiores a 90 dias, porém a questão traz inúmeros debates. “Os proprietários que desejam alugar por temporada defendem o direito constitucionalmente garantido à propriedade, que garante ao titular usar e usufruir do bem livremente. Por outro lado, os condomínios apoiam-se na defesa da coletividade, dos demais moradores, na questão da segurança e do desvio de finalidade do condomínio residencial que, segundo eles, passaria a ter finalidade comercial”, explica.
Bruno Alvarenga relembra dois casos que ilustram o debate. “No julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/RS, a Quarta Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que os contratos de locação de curta duração mediados por sites eletrônicos são contratos atípicos de hospedagem, ou seja, não se amoldam a nenhuma das hipóteses previstas em lei. Assim, ao proferir o voto vencedor, o ministro Raul Araújo destacou que o aluguel pela plataforma eletrônica desvirtuaria a finalidade residencial do edifício, exigindo relevantes adaptações na estrutura de controle de entrada e saída de pessoas e veículos do prédio, podendo causar ameaças à segurança e ao sossego. Ressalvou que não há qualquer ilicitude no aplicativo, mas que por ter um caráter comercial, somente poderia ser utilizado em condomínios residenciais se houvesse a autorização expressa da convenção de condomínio a esse respeito”, descreve.
O outro julgado é da Terceira Turma do STJ, no Recurso Especial nº 1.884.483/PR. “Nesse caso, foi analisado se seria legal o dispositivo em convenção de condomínio que já proibia locações por períodos inferiores a noventa dias. A Turma entendeu que não havia ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pela assembleia do condomínio, mantendo assim a proibição.
Em que pesem os dois julgados do Superior Tribunal de Justiça, eles não possuem força vinculante. Fato é que o cenário é de insegurança jurídica, sendo necessário a criação de legislações específicas para regular o tema da locação por curtos períodos, por meio de plataformas digitais”, frisa o advogado.
