Regularizar um imóvel herdado pode gerar muitas dúvidas, principalmente quando se trata de questões legais complexas como o inventário. Nesse cenário, contar com a orientação de um advogado imobiliário é essencial para entender os procedimentos corretos, evitar erros na transferência de propriedade e garantir que todos os trâmites sejam realizados de acordo com a legislação vigente.
A presença de um advogado especializado em direito imobiliário, pode fazer diferença na escolha entre inventário judicial ou extrajudicial, na identificação de pendências na matrícula e na adoção das medidas necessárias para evitar litígios futuros. A seguir, detalhamos como esses processos se articulam, quais são os passos mais comuns e respondemos às principais dúvidas de quem busca regularizar propriedade herdada em Recife.
Como o inventário impacta a regularização de imóveis? O papel do Advogado imobiliário
O inventário é o procedimento pelo qual se apuram os bens, direitos e dívidas do falecido para possibilitar a transmissão desses bens aos herdeiros, esclarece o advogado imobiliário Juan Fleischman. Quando há um imóvel entre os bens, sua regularização depende diretamente do desfecho do inventário.
Enquanto a propriedade não é formalmente transmitida no registro de imóveis, a matrícula permanece em nome do proprietário falecido, o que pode dificultar venda, financiamento e até a inscrição de tributos na situação correta.
Um advogado imobiliário atua orientando sobre o melhor rito (judicial ou extrajudicial), preparando a documentação necessária e verificando se existem ônus reais, penhoras ou irregularidades na matrícula. Em Recife, como em todo o país, a regularização pós-inventário pode exigir retificação de áreas, averbação de construções, ou até a solução de problemas fundiários, ações para as quais a experiência técnica do advogado é determinante.
Inventário judicial vs. inventário extrajudicial
O inventário judicial é obrigatório quando há litígio entre herdeiros, incapazes envolvidos ou testamento contestado. Já o inventário extrajudicial (em cartório) é possível quando todos os herdeiros são maiores e concordes e não há testamento litigioso. Para imóveis com problemas de registro (erros na matrícula, falta de documentação), o procedimento pode demandar ações complementares, como retificação ou usucapião, cada qual com requisitos próprios.
A escolha do rito influencia custos, prazos e riscos. Um advogado especializado em direito imobiliário avalia a viabilidade do cartório, prepara a escritura de partilha quando possível e acompanha as averbações na matrícula do imóvel, evitando entraves que poderiam prolongar a situação de irregularidade.
Como regularizar um imóvel após inventário?
Antes da lista, um alerta prático: é recomendável reunir a documentação completa do imóvel e do falecido o quanto antes para antecipar problemas que retardem a transferência. Abaixo, um checklist útil e objetivo para herdeiros em Recife.
- Reunir a certidão de óbito, documento de identidade e CPF dos herdeiros.
- Obter cópia da matrícula do imóvel atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Levantar certidões negativas de ônus e débitos fiscais vinculados ao imóvel (IPTU, tributos estaduais se aplicável).
- Verificar existência de testamento ou cláusulas específicas que influenciem a partilha.
- Decidir, com orientação jurídica, pelo inventário judicial ou extrajudicial.
- Providenciar eventual escritura pública de partilha e sua averbação na matrícula.
- Corrigir inconsistências na matrícula: averbações de construção, retificações de medidas ou confrontantes.
- Em casos de posse prolongada sem registro, avaliar a necessidade de ação de usucapião.
- Atualizar cadastro na prefeitura e, quando necessário, regularizar habite-se ou certidões municipais.
- Solicitar baixa de eventuais hipotecas ou gravames após quitação ou acordo com credores.
Antes de seguir cada item, é importante que os herdeiros contem com a orientação de um especialista em direito imobiliário para priorizar ações conforme a situação específica do bem. Em Recife, por exemplo, procedimentos municipais (como regularização de construções ou taxas) podem acrescentar etapas locais que só se descobrem ao consultar a matrícula atualizada.
Principais dúvidas sobre prazos, custos e documentos
Uma dúvida frequente é quanto tempo leva para um imóvel ser regularizado após o inventário. Não há prazo único: inventários extrajudiciais podem ser resolvidos em semanas ou poucos meses quando toda a documentação está em ordem; inventários judiciais, por sua vez, podem durar anos dependendo da complexidade.
Além disso, ações complementares para retificação de registro ou usucapião têm prazos próprios. Quanto aos custos, além dos honorários advocatícios, incidem emolumentos cartoriais, custas judiciais (se for o caso) e eventuais tributos como ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
O valor do ITCMD varia conforme o estado e o valor do imóvel, por isso, a consulta antecipada é fundamental. Um advogado imobiliário preparado informa sobre estimativas e possibilidades de parcelamento ou alternativas legais.
Outra questão recorrente é a documentação exigida. Além das certidões pessoais do falecido e dos herdeiros, a matrícula atualizada do imóvel, certidões de ônus, carnês de IPTU e demais comprovantes de regularidade são essenciais. Se houver registros contraditórios ou falta de escrituras antigas, o processo exigirá diligências específicas para reconstituir a cadeia dominial.
Quando surge necessidade de medidas complementares
Se a matrícula apresentar irregularidades, como descrição de área divergente da realidade, construções não averbadas ou falta de confrontantes, pode ser necessário promover retificação, usucapião ou ação reivindicatória, esclarece Juan Fleischman, advogado de imóvel.
Cada uma dessas medidas demanda provas, perícias e prazos legais. Nestes casos, a atuação de um advogado especializado em direito imobiliário é imprescindível para traçar estratégia e minimizar riscos de novos questionamentos no futuro. E trazer segurança jurídica para os herdeiros.
Conclusão
A regularização de imóvel no contexto do inventário mistura técnica registral, tributária e processual. A presença de um advogado imobiliário ajuda a destrinchar esse conjunto de obrigações, reduzir incertezas e garantir que a transmissão do bem seja efetivada de maneira correta nos registros públicos de Recife.
Evitar a regularização imediata pode gerar dificuldades para venda, financiamento ou mesmo para o uso cotidiano da propriedade pelos herdeiros. Portanto, planejar cada etapa do inventário e da regularização com antecedência garante maior tranquilidade, transparência e segurança jurídica, permitindo que o bem cumprido seu papel patrimonial e familiar sem gerar riscos legais desnecessários.
